Vad finns bakom väggen?

Varför ingen vet

Enligt bostadsrättslagen håller medlemmen lägenheten i gott skick på egen bekostnad, och föreningen håller huset (7 kap. 4 och 12 §§). Det är en bra ordning, men den betyder att varje ägare i tur och ordning har byggt om på egen hand, med eller utan tillstånd, och att papperen hamnat i en flyttkartong. Styrelsen har rätt att komma in i lägenheten för tillsyn (7 kap. 13 §), men den kan inte se genom kakel.

Så en dag står en firma med en borr och frågar: är väggen bärande, var går stammen, finns det ett tätskikt under det här golvet och vem la det? Svaret avgör vad som får göras, vem som betalar om det går fel och om försäkringen gäller.

Vad du måste veta innan du börjar

Tre av de fem åtgärder som enligt lagen kräver styrelsens tillstånd (7 kap. 7 §) förutsätter att man vet vad som finns: ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, och ändring av ventilation. Samma åtgärder kan kräva en anmälan till kommunen och ett startbesked innan arbetet börjar (plan- och byggförordningen 6 kap. 1 §, plan- och bygglagen 10 kap. 3 §).

Medlemmen ska lägga fram den tekniska utredningen för styrelsen, till exempel ett intyg från en konstruktör om bärförmågan eller från en VVS-konsult om rördimensionerna. Bostadsrätterna skriver att en ansökan utan ett sådant underlag kan avslås. Att ingen vet gör alltså frågan viktigare att ställa.

Kommunens anmälan och startbesked för en bärande vägg, och varför arkivet bara visar det som anmälts, står i «Bärande vägg: det kommunen inte vet».

Var kunskapen kan finnas

• Kommunens bygglovsarkiv. Bygglovshandlingar är allmänna handlingar som var och en har rätt att ta del av. Där finns husets ursprungliga plan-, fasad- och sektionsritningar, ofta konstruktionsritningar, och ibland relationsritningar för ventilation och VA från senare ombyggnader, som i Malmös arkiv. Stockholm, Göteborg och Malmö har digitala arkiv, och du behöver fastighetsbeteckningen. En bärande vägg syns oftast i konstruktionsritningen, men ritningen visar hur huset var tänkt och säger inget om vad som ändrats sedan.
• Föreningens egna papper. Tidigare tillstånd och ansökningar för lägenheten, handlingarna från stambytet, OVK-protokollen (ett exemplar går till föreningen och ett till kommunens byggnadsnämnd), och styrelsens protokoll, som lagen kräver ska föras i nummerföljd och förvaras betryggande.
• Tidigare ägare och deras firmor. Föreningen vet vilka som har ägt lägenheten, eftersom lägenhetsförteckningen ska ha varje överlåtelseavtal i obruten kedja (9 kap. 10 §). Ett badrum byggt av ett behörigt företag ska ha ett kvalitetsdokument per lägenhet, och företaget arkiverar en kopia. Fråga den förra ägaren, och fråga firman.
• Grannarna över och under. De delar stam med dig. Deras badrum visar var stammen går och hur gammal den är, och deras tillstånd ligger hos styrelsen.
• En sakkunnig. En konstruktör kan bedöma en vägg på plats. Ett auktoriserat VVS-företag kan ta reda på var rören går och hur de sitter ihop med stammen. En besiktning eller fuktmätning säger hur det ser ut i dag men inte hur det byggdes.

När det inte finns något

• Behandla väggen som bärande och röret som föreningens tills någon har visat motsatsen. En ledning som föreningen har dragit och som tjänar fler än en lägenhet är föreningens (7 kap. 12 §), hur den än ser ut inne i ditt badrum.
• Låt en konstruktör bedöma väggen innan ansökan skickas in, alltså innan firman har börjat. Intyget är det underlag styrelsen behöver.
• Öppna försiktigt och lite i taget, fotografera det som kommer fram, och stanna om något är annorlunda än väntat. En gammal skarv, ett rör ingen visste om eller ett tätskikt som saknas är ett skäl att lägga ner verktygen och ringa.
• Räkna med avvikelser. När branschreglerna inte går att följa fullt ut i ett gammalt hus ska firman enligt BBV samråda med leverantören, få en skriftlig överenskommelse med beställaren, och anteckna avvikelsen i kvalitetsdokumentet. Säker Vatten säger detsamma för rören, där avvikelsen ska godkännas av beställaren först.
• Skriv ner vad ni inte vet. Ett tillstånd som säger «golvbrunnens anslutning till stammen är inte känd; firman redovisar den med foto innan igensättning» är ärligare än ett som låtsas veta.

Så vet nästa person

Nu kostar kunskapen ingenting, för väggen är öppen och firman står där. Säker Vatten råder föreningar att ha en rutin som säger hur arbetet ska dokumenteras och vilka intyg som ska krävas in. Efteråt bör det här finnas:

• Foton med datum på allt som ska byggas in: rör, kopplingar, stammens anslutning, tätskiktet, golvbrunnen, och väggen där den öppnats.
• Kvalitetsdokumentet för tätskiktet och intyget för vatteninstallationen, ett per lägenhet, med avvikelserna antecknade.
• En rad om det som hittades och inte fanns på någon ritning: «rör från grannens radiator går genom golvet vid dörren».
• Kopior till föreningen och inte bara till ägaren, som en dag flyttar.

Styrelsen får ställa allt det här som villkor för sitt tillstånd (7 kap. 7 §). En styrelse som gör det kan om tio år svara på vad som finns bakom väggen.