Får styrelsen säga nej till min renovering?

Vad lagen säger

Enligt bostadsrättslagen (7 kap. 7 §) får en medlem inte utan styrelsens tillstånd göra ingrepp i en bärande konstruktion, ändra ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, ändra ventilation, eldstad, rökkanal eller brandskydd, eller göra någon annan väsentlig förändring av lägenheten. Styrelsen får inte vägra tillstånd om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen, och ett tillstånd får förenas med villkor. Stadgarna kan kräva tillstånd för mer, till exempel varje våtrumsrenovering.

Får medlemmen nej kan medlemmen begära att hyresnämnden prövar frågan. Det kostar ingen avgift, och i nämnden står var och en för sina egna kostnader. Nämndens beslut får överklagas till Svea hovrätt (11 kap. 3 §), och där kan den som förlorar få betala motpartens rättegångskostnader. Bostadsrätterna skriver att nämnderna och hovrätten länge varit restriktiva med att ge tillstånd mot styrelsens vilja, och att en hovrättsdom från 2026 slog fast att tillstånd inte kan nekas bara därför att rör dras under golvet. Rören ligger fortfarande inne i lägenheten.

Vad hovrätten sa i april 2026

Svea hovrätt avgjorde den 1 april 2026 ett mål (H 8788-25) där två medlemmar sökt tillstånd till en total badrumsrenovering med ändrade avloppsledningar, ett nytt badrum i en garderob, golvvärme och en flyttad elcentral, och föreningen sagt nej. Hyresnämnden hade gett tillstånd. Hovrätten avslog föreningens överklagande, lät tillståndet stå, villkorade ventilationsåtgärderna med kommunens startbesked (plan- och bygglagen 10 kap. 23 §), och dömde föreningen att betala medlemmarnas rättegångskostnader i hovrätten, 344 766 kronor.

Beslutet vilar på ordningen i prövningen. Medlemmen ska lägga fram en teknisk utredning som gör en noggrann prövning möjlig. Den skyldigheten har växt fram i praxis och står inte i lagtexten, och hur mycket som krävs beror på åtgärden. Normalt räcker ritningar och uppgift om vem som ska utföra arbetet. Pekar föreningen på konkreta risker kan mer behövas. När underlaget är tillräckligt måste föreningen göra det klart mera sannolikt att åtgärden riskerar påtaglig skada eller olägenhet (RH 2019:41, prop. 2021/22:171 s. 73). Att föreningen kom med en invändning sent lades inte medlemmarna till last. Hovrätten skrev också att «i lägenheten» betyder inom lägenhetens gränser och inte inom medlemmens underhållsansvar. Ett avlopp under golvet kan alltså vara föreningens att underhålla och ändå ligga i lägenheten.

SvD skrev om domen i oktober 2026, i serien «Rätten att renovera», och lät ett hovrättsråd säga att föreningar behandlar likadana ansökningar olika, till och med inom samma hus. Resten av guiden handlar om den iakttagelsen.

Underlaget som avgör

En ansökan bör innehålla följande, så att styrelsen kan pröva den noggrant och ett nej därefter ska behöva visa en påtaglig skada:

• Ritningar med mått: vad som finns i dag och vad som ändras.
• Vem som utför arbetet, med organisationsnummer och behörighet: Säker Vatten för rören, BKR, GVK eller MVK för tätskiktet, ett hos Elsäkerhetsverket anmält företag för elen. Registren är öppna.
• Ett konstruktörsutlåtande när en bärande del berörs, och kommunens anmälan med startbesked.
• En VVS-utredning när avlopp eller vatten ändras: dimensioner, fall, anslutningen till stammen.
• Ventilationen: vilka don och kanaler som berörs, och vad som händer med flödet i grannlägenheterna.
• Firmans försäkring, och om en besiktningsman är anlitad och för vilka moment.
• Tidplan och hur grannarna berörs.

Bostadsrätterna skriver att en ansökan utan det tekniska underlaget kan avslås. Men när underlaget finns är det styrelsens tur. Ett nej ska då peka på en konkret skada eller olägenhet för föreningen, en som går att visa och inte bara befaras, och säga vad som skulle behövas för ett ja.

Hur ett ja skrivs med villkor som går att följa upp, och ett nej med ett skäl som håller, står i «Ett tillstånd som håller».

För medlemmen: så gör du ett nej svårt att motivera

• Fråga innan du ansöker vad föreningen kräver: stadgarna, en eventuell renoveringspolicy, blanketten. Be att få det skriftligt. Ett krav som dyker upp efteråt är lättare att möta om du kan visa vad som gällde när du frågade.
• Ansök komplett, enligt listan ovan, hellre för mycket än för lite. Underlaget flyttar bevisbördan till styrelsen.
• Erbjud villkor själv: foto innan igensättning, intygen till föreningen med en tidsgräns, en besiktning innan kaklet. Ett ja med villkor är ett bättre utfall än en vunnen tvist.
• Be om varje nej skriftligt, med skälet. Ett nej utan skäl går att pröva, och det gör också ett nej vars skäl inte handlar om föreningen.
• Gå till hyresnämnden sist. Där kostar det ingen avgift och var och en står för sina egna kostnader, men i hovrätten kan förloraren få betala motpartens.
• Börja inte innan tillståndet finns. Arbete utan tillstånd kan leda till uppsägning om det inte rättas (7 kap. 18, 20 och 21 §§), och ett tillstånd från nämnden i efterhand läker inte en vattenskada som redan skett.

För styrelsen: ett nej som håller, ett ja som skyddar

Ett nej ska peka på en påtaglig skada eller olägenhet för föreningen och säga vad som skulle krävas för ett ja. Ett ja kan bära villkor som går att följa upp: firmans behörighet, foton innan något byggs in, intygen till föreningen med en frist, kommunens startbesked innan arbetet börjar. Och lika krav för lika arbete, nedskrivna innan någon ansöker, är det enklaste sättet att visa att beslutet bygger på huset och inte på personen.

Oron är berättigad. En styrelse av lekmän på sin fritid kan inte bedöma en balk, och det är styrelsen som sitter kvar med ansvaret när den som byggde om har flyttat. Men oro är inte ett skäl lagen godtar. Ett stenhus från 1880-talet hade varken badrum eller el när det byggdes, och det har byggts om i varje generation sedan dess. Vår uppfattning är att ett nej ska bygga på en prövning av hela ansökan och inte på rädslan för vad som kan hända. Det förutsätter att ansökan är komplett från början, med behöriga firmor, giltiga försäkringar och det underlag som ger styrelsen skäl att lita på arbetet. Kontrollen först, så följer beslutet av den.

Bostadsrätterna råder styrelsen att ta juridisk hjälp innan den går längre än en skriftlig uppmaning. Med skäl och underlag behöver styrelsen inte vara rädd för nämnden. Ett nej av oro håller sällan där.

Vem betalar experten

Medlemmen betalar sin egen utredning, eftersom det är medlemmen som ska lägga fram den. Föreningens egen sakkunnig är en öppnare fråga. Lagen säger att föreningen inte får ta ut särskilda avgifter av medlemmen för åtgärder som föreningen ska vidta med anledning av lagen (7 kap. 14 §), så en «prövningsavgift» finns inte. Ett villkor om att medlemmen bekostar en oberoende kontroll av arbetet är något styrelser skriver, och Bostadsrätterna nämner återställande och ansvar för skador som exempel på villkor. Något avgörande som säger att föreningen får lägga kostnaden för sin egen sakkunnig på medlemmen har vi inte hittat, och vi påstår det inte. En tidigare ordförande säger i SvD att medlemmen borde kunna stå för en sakkunnig.

Vår uppfattning är att det är rimligt att medlemmen betalar, när kravet är känt i förväg. En besiktning är en liten del av vad en badrumsrenovering kostar, och det är inte rimligt att en medlems renovering bekostas av de andra genom avgiften. Dyrt blir det när kontrollen saknas. Tjugo advokattimmar på omkring 4 000 kronor timmen, ett antagande om timpriset, är 80 000 kronor, för en part, i en instans. Fallet SvD följde har två ombud och två instanser bakom sig efter två år, och hovrätten lät i april 2026 en förening betala 344 766 kronor i motpartens kostnader. Pengarna till ombuden gör inte ett enda badrum tätare. En besiktning kan göra det.