Medlemmen renoverar sin lägenhet, men huset är föreningens. Styrelsen avgör vad som får göras och på vilka villkor, och ska kunna svara efteråt på vad som faktiskt byggdes. Verktygen finns i lagen. Däremot har många styrelser inget ställe där ansökan, beslutet, villkoren och intygen blir kvar när ledamöterna byts. Nedan går vi igenom ansvaret, varför det ändå går fel och hur ett ärende ser ut när det inte ligger i en ledamots inkorg.
Lagtexten läst 19 oktober 2026. Föreningens stadgar och styrelsens beslut gäller före allt som står här. Hoppa till: så ändrar Renovakt det
Vad lagen kräver tillstånd för
Enligt bostadsrättslagen (7 kap. 7 §) får en medlem inte utan styrelsens tillstånd göra något av detta i lägenheten:
ingrepp i en bärande konstruktion,
installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,
installation eller ändring av anordning för ventilation,
installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet,
någon annan väsentlig förändring av lägenheten.
Har lägenheten särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs alltid tillstånd för det som påverkar dem. Listan fick sin nuvarande form den 1 januari 2023. Stadgarna och ordningsreglerna kan säga mer, till exempel att varje våtrumsrenovering ska sökas.
När styrelsen får säga nej
Bara om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Ett nej behöver alltså ett skäl som håller, och det bör stå i beslutet. En medlem som är missnöjd kan begära att hyresnämnden prövar frågan, utan avgift, och nämndens beslut får överklagas till Svea hovrätt (11 kap. 3 §). Bostadsrätterna skriver att nämnderna och hovrätten har varit restriktiva med att ge tillstånd mot styrelsens vilja, men också att en hovrättsdom från 2026 slog fast att tillstånd inte kan nekas bara därför att rör dras under golvet. Arbetet sker fortfarande inne i lägenheten.
Medlemmen ska lägga fram den tekniska utredningen, till exempel om bärförmåga eller rördimensioner. Är underlaget bra nog ska styrelsen visa varför åtgärden ändå skadar föreningen. Lagen säger också att ett tillstånd får förenas med villkor, och där gör styrelsen mest nytta. Ett ja med villkor som går att följa upp skyddar huset bättre än ett nej som inte håller i nämnden.
Medlemmen håller lägenheten i gott skick på egen bekostnad, om stadgarna inte säger något annat (7 kap. 12 §). Föreningen håller huset (7 kap. 4 §) och reparerar de ledningar för avlopp, värme, gas, el och vatten som den har dragit och som tjänar fler än en lägenhet, och ventilationskanalerna. Stadgarna och en ansvarsfördelningslista avgör resten.
Gränsen är tydligare på papper än i bjälklaget. Ett tätskikt är oftast medlemmens, men när det läcker skadar det föreningens bjälklag och grannens tak. Därför är medlemmens renovering styrelsens sak även där ansvaret är medlemmens.
Det som inte har fungerat
Varför det ändå går fel
En ansökan läses upp på styrelsemötet, någon säger att det låter bra, och sekreteraren skriver en rad i protokollet. Villkoren glöms bort, och några år senare kan ingen säga vad som byggdes. Ledamöterna gjorde sitt bästa den kvällen, med en lag som har krävt styrelsens tillstånd i decennier, och de hade rätt att vara oroliga. Föreningen sitter kvar med huset när den som byggde om har flyttat.
Varje mandatperiod
Ärendena bor i en ledamots inkorg
Lagen kräver att styrelsens protokoll förs i nummerföljd och bevaras. Om ansökningarna, ritningarna, fotona och intygen säger den inget. I många föreningar sköts ärendena från ledamöternas privata mejl eller ett delat konto. Bilagorna med ritningar, intyg och telefonnummer får enligt dataskyddsförordningen inte sparas längre än de behövs, men ingen rensar dem, och de följer med den som slutar. En ledamots mandattid är högst fyra räkenskapsår. Ett exempel vi hört från flera nya styrelser: den första smällen kommer vid nästa obligatoriska ventilationskontroll, när besiktningsmannen hittar ändringar i ventilationen och ingen vet vem som gjorde dem.
När arbetet är klart
Papperen går till medlemmen
Branschreglerna lämnar kvalitetsdokumentet, våtrumsintyget och Säker Vattens intyg till beställaren, och i en medlems renovering är beställaren medlemmen. Föreningen får dem bara om styrelsen krävde kopior som villkor och någon tog emot dem.
Två månader
Villkoret ingen bevakar
Ingen är utsedd att ta emot intygen eller se arbetet innan det byggs in. Och lagen ger föreningen två månader från det att den fick veta om en otillåten åtgärd att uppmana medlemmen att rätta den. Efter det är uppsägning inte längre möjlig.
I hyresnämnden
Oron är rimlig, men den håller inte som skäl
Lekmän på fritid kan inte bedöma hur en ombyggnad påverkar husets konstruktion, säger en tidigare ordförande i SvD, och i ett fall Högsta domstolen avgjorde 2026 fick föreningen betala byggsanktionsavgiften för en avväxling styrelsen godkänt utan villkor om startbesked. Åt andra hållet slog Svea hovrätt i april 2026 fast att föreningen måste göra det klart mera sannolikt att påtaglig skada riskeras när medlemmen lagt fram tillräcklig utredning, och dömde en förening att betala 344 766 kronor. Förtroendet har gått förlorat åt båda håll. Styrelsen litar inte på medlemmens papper, medlemmen litar inte på styrelsens skäl, och tvisten betalar alla medlemmar genom avgiften.
Stegen nedan klarar en styrelse i dag med protokollet, en pärm och en gemensam mejladress. Det knepiga kommer vid stämman när ordföranden och kassören avgår, och den nya styrelsen ska veta att ett VVS-intyg fortfarande väntas från en lägenhet där badrummet blev klart i våras. Frivilliga hinner inte hålla reda på sådant ärende för ärende, så ärendena behöver ligga där de blir kvar när ledamöterna går.
Vad som ska göras och var, och om det rör ledningar, bärande delar, ventilation eller brandskydd.
Vilken firma som gör arbetet och vilka behörigheter den har: Säker Vatten för vatten och avlopp, BKR, GVK eller MVK för våtrum, Elsäkerhetsverkets register för el.
Om kommunen behöver en anmälan, och i så fall vem som gör den.
Tidplan, och hur grannarna berörs: buller, avstängt vatten, trapphuset.
Styrelsen behöver inte vara byggexpert. Den behöver veta vad den säger ja till, och kunna ställa villkor som går att följa upp.
I dag
Ansökan kommer som ett mejl med bilagor. Någon i styrelsen sammanställer, någon annan mejlar firman om behörigheten, och frågan skjuts till nästa möte om en månad.
I Renovakt
Kön «Väntar på ditt beslut» sorteras efter vad som behöver göras, varje rad säger vad som saknas, och punkterna räknas: 2 av 3 kvar. Firmans behörighet och det som fattas syns i ärendet innan mötet.
Styrelsens kö med «Väntar på ditt beslut» och «Något fattas». Den sorteras efter vad som behöver göras och inte efter datum. Varje rad säger varför den ligger där, och punkterna räknas. Exempelföreningen, lägenheterna och firmorna är påhittade. Skärmarna är produktens egna.
Villkor som är rimliga
Arbetet utförs av ett företag med behörighet för just det arbetet, enligt branschens regler.
Tätskiktet fotograferas innan det täcks: golvet, golvbrunnen och varje rör som går igenom.
Kvalitetsdokument och installationsintyg lämnas till föreningen när arbetet är klart, med en tidsgräns.
Medlemmen ordnar och bekostar de myndighetstillstånd som krävs, till exempel anmälan och startbesked, och ett eventuellt återställande.
Vatten stängs av bara efter besked till de berörda, och arbetstiderna i ordningsreglerna gäller.
Föreningen får se arbetet innan det byggs in, om styrelsen vill.
Bostadsrätterna skriver att villkoren ska vara tydliga. Lika viktigt är att någon följer upp dem, så bestäm innan arbetet börjar vem som tar emot intygen och var de sparas. Hur beslutet skrivs så att det håller i tio år står i en egen guide här intill.
I dag
Villkoren skrivs i protokollet. Ingen är utsedd att ta emot intygen, och om tre år vet ingen om de kom.
I Renovakt
Villkoren sätts på den punkt de gäller. «Startbesked från kommunen» blir en hållpunkt ärendet väntar på, och «Kvar att skicka in» visar för medlemmen och styrelsen vad som fortfarande saknas, med dagar.
Ärendet punkt för punkt, som medlemmen ser det. Varje punkt har sitt eget läge, och villkoren står på den punkt de gäller. Exempelföreningen, lägenheterna och firmorna är påhittade. Skärmarna är produktens egna.
När kommunen ska in
Vissa åtgärder kräver en anmälan till kommunens byggnadsnämnd och ett startbesked innan arbetet börjar (plan- och byggförordningen 6 kap. 1 §, plan- och bygglagen 10 kap. 3 §): en ändring som väsentligt påverkar byggnadens bärande delar eller brandskydd, och en installation eller väsentlig ändring av hiss, eldstad, rökkanal, ventilation eller av vatten och avlopp. Att börja utan startbesked kan ge en byggsanktionsavgift, och lagen låter kommunen ta ut den av fastighetens ägare, av den som gjorde arbetet eller av den som haft nytta av det (11 kap. 51 och 57 §§). Fastighetens ägare är föreningen.
Styrelsens tillstånd ersätter inte kommunens startbesked, och kommunens startbesked ersätter inte styrelsens tillstånd. Det behövs båda.
Beslutet: skriftligt, punkt för punkt
Skriv beslutet så att det går att läsa om tio år: vad som söktes, vad som beviljades, vilka villkor som gäller och skälet till ett nej. Lagen om ekonomiska föreningar kräver att styrelsens beslut antecknas i ett protokoll som förs i nummerföljd och förvaras betryggande (7 kap. 24 och 25 §§).
Den som söker för sin egen lägenhet bör inte vara med och bereda eller besluta. Lagens jävsregel (7 kap. 23 §) gäller bara avtal, så det är inte förbjudet, men Bostadsrätterna kallar en ledamots egen ombyggnadsansökan ett typfall av «delikatessjäv» och råder ledamoten att lämna rummet och låta de andra besluta. I tveksamma fall är rådet att avstå. Anteckna i protokollet att ledamoten inte deltog.
Protokollet är det formella beslutet. Frågorna som kommer sedan besvaras av underlaget, alltså ansökan, ritningen, firmans uppgifter, fotona och intygen.
I dag
«Styrelsen beviljar renovering av badrum i lgh 1203.» En rad i protokollet, utan omfattning, utan villkor, utan skäl.
I Renovakt
Styrelsen beslutar punkt för punkt, villkoren står på punkten, och ett nej går inte att spara utan ett skrivet skäl. Beslutet går att läsa om tio år, av en styrelse som inte var med.
Om en medlem bygger utan tillstånd
Säg till skriftligt, och gör det i tid. Föreningen förlorar rätten att säga upp medlemmen om den inte inom två månader från det att den fick veta har uppmanat medlemmen att rätta till det (7 kap. 21 §). Rättar medlemmen så snart som möjligt, eller får tillstånd av hyresnämnden, är nyttjanderätten inte förverkad (7 kap. 20 §). Äventyras någon annans säkerhet, eller finns risk för omfattande skador, får föreningen efter uppmaning avhjälpa bristen på medlemmens bekostnad (7 kap. 12 a §). Bostadsrätterna råder styrelsen att ta juridisk hjälp innan den går vidare mot en uppsägning.
Spara det som visar vad som byggdes
Ledamöterna byts men ledningarna i huset blir kvar, och en pärm hos en ledamot eller en mapp i någons mejl försvinner när ledamoten slutar. Nästa styrelse ska kunna svara på vad som finns bakom kaklet en trappa upp den dag det droppar från taket. Bostadsrätterna råder föreningen att inte förvara allt hemma hos en person, att ta säkerhetskopior och att byta inloggningar när styrelsen byts. Protokollen ska sparas så länge föreningen finns.
Enligt lagen om ekonomiska föreningar (21 kap. 1 §) ska en styrelseledamot som uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen ersätta skadan. Ordning på ärendena är det enklaste sättet att visa att styrelsen har gjort sitt.
I dag
En pärm hos kassören, en mapp i en förra ordförandes mejl, foton i en hantverkares telefon.
I Renovakt
Ansökan, beslutet, fotona och intygen ligger på lägenhetens sida i husets akt. «Hämta in handlingar» tar emot det arkiv som redan finns, och «Fråga akten» svarar ur det, med källor, eller säger att det saknas.
Så ändrar Renovakt det
Lägenhet 1203 söker tillstånd för badrum och el
Renovakt sorterar styrelsens ärenden efter vad som behöver göras härnäst och prövar ansökan mot föreningens egna stadgar och regler. Listan över vad som ska lämnas in byggs ur dem, styrelsen beslutar punkt för punkt, och ett nej kräver ett skäl. Foton och intyg hamnar på lägenheten och blir kvar när styrelsen byts.
1
Ansökan kommer in färdigsorterad
I kön «Väntar på ditt beslut» ligger lägenhet 1203 överst, med raden «Elinstallatörens registrering är inte kontrollerad» och «2 av 3 kvar». Styrelsen ser vad som saknas redan innan mötet.
Kön sorteras efter vad som behöver göras
2
Reglerna är redan lästa
Föreningens stadgar och renoveringsregler lästes in när föreningen kom igång. Kravlistan för ett våtrumsärende är byggd ur dem: behörig firma, foto innan igensättning, kvalitetsdokument, VVS-intyg. Ingen i styrelsen behöver minnas vad som brukar krävas.
Kravlistan ur föreningens egna regler
3
Beslutet punkt för punkt
Tätskiktet beviljas. Golvbrunnen beviljas med villkoren foto innan igensättning och VVS-intyg inom fyra veckor. Elen beviljas med villkor om ett anmält elföretag. Ett nej hade krävt ett skrivet skäl innan det gick att spara.
Villkoren står på punkten
4
Kommunens anmälan på ärendet
Hade en punkt rört en bärande vägg hade beslutet burit villkoret «Startbesked från kommunen» som ett stopp, och panelen «Kommunens anmälan» hade tagit diarienummer, startbesked och slutbesked.
Ett villkor som inte går att hoppa över tyst
5
Det som saknas, med dagar
Firman lämnar kvalitetsdokumentet på sin egen sida. Säker Vattens intyg dröjer, och ärendet står i «Något fattas» med «12 dagar». Styrelsen påminner därifrån och behöver inte minnas det.
Ärendet håller reda på uppföljningen
6
Styrelsen byts
Två år senare sitter tre nya ledamöter. Ärendet, beslutet, fotona och intygen ligger på lägenhetens sida i husets akt. «Fråga akten» svarar vad som gjordes i 1203, med källa, eller säger att det saknas.
Kvar när styrelsen byts
Låt nästa styrelse slippa leta i era gamla mejl.
Anmäl intresse, så hör vi av oss när er förening kan vara med. Ni bestämmer själva om ni vill gå vidare, och de två sidorna kan bifogas kallelsen.
