Badrumsrenovering i bostadsrätt

Behöver du styrelsens tillstånd?

Nästan alltid. Enligt bostadsrättslagen (7 kap. 7 §) får du inte utan styrelsens tillstånd göra ingrepp i en bärande konstruktion, installera eller ändra ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, installera eller ändra ventilation, installera eller ändra eldstad eller rökkanal eller annars påverka brandskyddet, eller göra någon annan väsentlig förändring av lägenheten. Ett nytt badrum rör nästan alltid minst en av dem: golvbrunnen, vattenledningarna eller ventilationen.

Många föreningar kräver dessutom en ansökan för varje våtrumsrenovering, i stadgarna eller i ordningsreglerna. Läs dem först. Styrelsen får säga nej bara om arbetet är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen, och lagen säger att ett tillstånd får förenas med villkor, till exempel om behörig firma, foton och intyg. Är du missnöjd med beslutet kan du begära att hyresnämnden prövar frågan. Nämnden tar ingen avgift, men var och en står för sina egna kostnader.

Det är du som ska ge styrelsen ett underlag den kan bedöma: en beskrivning, en ritning och firmans uppgifter. Bostadsrätterna, en organisation för bostadsrättsföreningar, skriver att en ansökan utan tillräcklig teknisk utredning kan avslås på den grunden. Börja inte innan du har fått styrelsens besked skriftligt. Om det senare läcker kan du inte visa upp ett ja som någon sa i trappan.

Vem ansvarar för vad i badrummet?

Huvudregeln i lagen (7 kap. 12 §) är att du håller lägenheten i gott skick på egen bekostnad, om stadgarna inte säger något annat. Ledningar för avlopp, värme, gas, el och vatten som föreningen har dragit och som tjänar fler än en lägenhet, alltså stammarna, reparerar föreningen. Detsamma gäller ventilationskanalerna.

Var gränsen går i just ditt badrum står i stadgarna, ofta i en ansvarsfördelningslista. I HSB:s normalstadgar står till exempel att bostadsrättshavaren svarar för det fuktisolerande skiktet i badrum, för klämringen runt golvbrunnen och för ledningar som bara betjänar den egna lägenheten. Läs din förenings lista. Den avgör vem som betalar om något går sönder, och vad styrelsen vill se innan den säger ja.

Behöver kommunen veta?

Ibland. Enligt plan- och byggförordningen (6 kap. 1 §) krävs en anmälan till kommunens byggnadsnämnd för en installation eller väsentlig ändring av ventilation eller av vatten och avlopp i en byggnad, och för en ändring som väsentligt påverkar bärande delar eller brandskyddet. Arbetet får då inte börja innan nämnden har gett ett startbesked (plan- och bygglagen 10 kap. 3 §), och den som börjar ändå kan få en byggsanktionsavgift. Vad som räknas som väsentlig ändring står i Boverkets allmänna råd. Fråga kommunen om du är osäker, och fråga innan arbetet börjar. Styrelsens tillstånd ersätter inte kommunens startbesked, och tvärtom.

Vad som gäller när en bärande vägg ska öppnas, och vad det kostar att hoppa över anmälan, står i «Bärande vägg: det kommunen inte vet».

Välj en firma med rätt behörighet

• Tätskikt och plattsättning: ett företag som är behörigt enligt Byggkeramikrådets regler (BBV), eller auktoriserat av GVK eller av Måleribranschens Våtrumskontroll (MVK) för målade våtrum. Alla tre har sökbara listor över sina företag. Står företaget inte där, fråga varför.
• Vatten och avlopp: ett VVS-företag som är auktoriserat av Säker Vatten. Bara de får utfärda intyget om att installationen följer branschreglerna.
• El: ett elinstallationsföretag som har anmält sig till Elsäkerhetsverket och har ett egenkontrollprogram, vilket elsäkerhetslagen kräver. Registret heter «Kolla elföretaget» och är öppet för alla.
• F-skatt och ansvarsförsäkring: be om båda innan du skriver avtal. F-skatt är också ett villkor för ROT-avdraget.

Behörigheten märks först om något går fel. Försäkringsbolagen har i regel krav i sina villkor på att ett våtrum är byggt enligt de branschregler som gällde när det byggdes. Är det inte det kan ersättningen vid en vattenskada minska eller utebli. Konsumenttjänstlagen kräver dessutom att en hantverkare utför tjänsten fackmässigt, och branschreglerna beskriver hur det görs.

Vad ansökan ska innehålla

• Vad som ska göras: rivning, nytt tätskikt, flytt av golvbrunn, toalett eller dusch, ny ventilation.
• En enkel ritning eller skiss över badrummet före och efter.
• Vilken firma som ska göra arbetet, och dess behörigheter.
• Om kommunen behöver en anmälan, och vem som gör den.
• När arbetet ska göras och hur länge det pågår.
• Om vattnet behöver stängas av för fler än dig.

Vet du inte allt än är det bättre att skriva att du inte vet än att gissa. Styrelsen kan fråga, och firman kan lämna sina uppgifter senare.

Under arbetet: fotografera det som snart döljs

Tätskiktet är det viktigaste i badrummet och det enda som inte syns när badrummet är klart. Enligt GVK:s branschregler ska firman kontrollera tätskiktet innan kakel eller klinker sätts, och BKR:s kvalitetsdokument är plattsättarens egen kontroll av det han eller hon har lagt. Be att få vara med, eller be om bilder. Se till att det fotograferas:

• golvet med tätskiktet på plats, hela vägen upp på väggarna,
• anslutningen mot golvbrunnen,
• varje rör som går genom tätskiktet,
• väggarna i duschen.

Går det inte att följa branschreglerna fullt ut, till exempel därför att ett gammalt rör går där det går, kallas det en avvikelse. Enligt BBV får den göras bara efter samråd med materialleverantören och en skriftlig överenskommelse med dig, och den ska antecknas i kvalitetsdokumentet. Säg ja till en avvikelse först när du har fått förklarat vad den betyder för försäkringen.

Med daterade foton kan någon om tio år se hur badrummet byggdes, när varken du eller firman finns kvar. Säg också till grannarna i förväg om arbetstider och om vattnet stängs av. Lagen (7 kap. 9 §) kräver att du följer föreningens regler om ordning, och ordningsreglerna säger ofta när bullriga arbeten får göras.

Varför firmans intyg inte räcker som enda bevis, och vad du kan lägga till, står i «Räcker firmans intyg?».

När arbetet är klart: intygen du ska få

• Kvalitetsdokumentet för tätskiktet. Ett BKR-behörigt företag ska lämna «Kvalitetsdokument», bilaga A till BBV, ett per lägenhet, tillsammans med monteringsanvisningen för tätskiktssystemet. Ett GVK-auktoriserat företag ska lämna ett «Våtrumsintyg» till dig som konsument, och en kopia av sin «Våtrumsanmälan». Ett MVK-auktoriserat måleriföretag ska lämna en kopia av sin egenkontroll som kvalitetsdokument.
• Intyget för vatteninstallationen. Ett Säker Vatten-auktoriserat företag ska lämna ett intyg där omfattningen av arbetet och eventuella avvikelser framgår. Enligt branschreglerna 2026:1 ska det lämnas digitalt inom fyra veckor efter avslutat arbete.
• Elinstallatörens dokumentation. Be om en beskrivning av det som gjorts och vem som gjorde det. Lagen kräver att företaget arbetar under ett egenkontrollprogram.

Spara dem, och lämna kopior till föreningen. De är dina bästa bevis vid en vattenskada och det första en köpare frågar efter när lägenheten säljs. Saknas de i efterhand kan ingen annan skriva dem, eftersom dokumenten bygger på den kontroll firman gjorde medan tätskiktet syntes.

ROT-avdraget: i en bostadsrätt får du avdrag bara för arbeten inne i din bostad, 30 procent av arbetskostnaden och högst 50 000 kronor per person och år. Företaget måste vara godkänt för F-skatt och betalningen ska gå elektroniskt. Skatteverkets sida har de regler som gäller just nu.

Om du redan har renoverat utan tillstånd

Prata med styrelsen. Det är bättre att den får veta det av dig än vid nästa vattenskada eller försäljning. Enligt lagen kan en åtgärd som kräver tillstånd och görs utan det vara grund för att nyttjanderätten förverkas (7 kap. 18 § 9), men inte om du rättar till det så snart som möjligt efter en tillsägelse, eller om du utan dröjsmål söker tillstånd hos hyresnämnden och får det (7 kap. 20 §). Föreningen måste å sin sida säga till inom två månader från det att den fick veta (7 kap. 21 §). Är någon annans säkerhet i fara, eller risken för skada stor, får föreningen efter uppmaning låta åtgärda bristen på din bekostnad (7 kap. 12 a §).

I praktiken brukar styrelsen be att det som gjorts dokumenteras i efterhand, eller att något rättas. Kom med det du har: foton, fakturor, firmans namn.