Vad en köpare bör fråga om lägenheten

Vad köparen får veta, och av vem

Objektsbeskrivningen för en bostadsrätt ska enligt fastighetsmäklarlagen (3 kap. 15 §) ha med föreningens namn, om bostadsrätten är pantsatt, andelstalet, lägenhetens nummer och storlek, och årsavgiften. Ingenting i paragrafen handlar om vad som har gjorts i lägenheten: vilka renoveringar, med vilka tillstånd, av vilka firmor och med vilka intyg. Mäklaren ska ge köparen de råd och upplysningar köparen behöver och upplysa om undersökningsplikten (3 kap.), men får enligt Fastighetsmäklarinspektionen i regel lita på de uppgifter säljaren och styrelsen lämnar, om inget tyder på att de är fel. Som Konsumentverket uttrycker det är mäklaren inte besiktningsman.

De frågor mäklare brukar ställa föreningen handlar om huset: när stammarna byttes, vilka renoveringar som är gjorda och planerade, om avgiften ska höjas. En förenings egen mäklarsida ser ut så. Om den enskilda lägenheten, vad som byggdes om 2016 och med vilka papper, frågar sällan någon, och styrelsen har sällan något att svara.

Undersökningsplikten, och vad en besiktning inte ser

En bostadsrätt är lös egendom, så det är köplagen som gäller mellan säljare och köpare. Köparen får inte som fel åberopa det han måste antas ha känt till vid köpet, och har köparen undersökt lägenheten, eller utan godtagbar anledning låtit bli att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får köparen inte heller åberopa det som borde ha upptäckts (20 §). Säljs lägenheten «i befintligt skick», vilket är vanligt, är den felaktig bara om säljaren lämnat oriktiga uppgifter eller förtigit något väsentligt, eller om den är i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta med hänsyn till priset och övriga omständigheter (19 §). Fel ska reklameras inom skälig tid och senast inom två år (32 §).

Högsta domstolen prövade 2019 ett badrum i en bostadsrätt såld i befintligt skick (T 5778-18). Att åtgärda badrummet kostade omkring 197 000 kronor, och priset var 7 500 000 kronor. Domstolen fann att en brist som kostar under tre procent av priset inte gör lägenheten väsentligt sämre än köparen kunnat förutsätta, upphävde hovrättens dom och lät tingsrättens ogillande stå. Köparen fick stå för badrummet. Den som vill veta något om badrummet får alltså fråga innan köpet.

En besiktning av en bostadsrätt omfattar enligt Fastighetsmäklarinspektionen i regel inte installationerna, vatten, avlopp och el, och inte huset. Och ingen besiktning ser tätskiktet under kaklet. Den säger hur lägenheten mår i dag. Hur badrummet byggdes, av vem och med vilka avvikelser får du inte veta av den.

Vilka papper ett badrum ska ha, vem som får skriva dem och vart de tar vägen står i «Kvalitetsdokument för våtrum».

Frågorna att ställa, innan budgivningen

• Vilka renoveringar har gjorts, när, och finns styrelsens tillstånd till var och en, med villkoren? Be om tillståndet eller protokollsutdraget, inte om ett «ja».
• Vem gjorde arbetet? Firmans namn och organisationsnummer. Behörigheten går att slå upp i dag i Säker Vattens, GVK:s, Byggkeramikrådets och Elsäkerhetsverkets register.
• Finns kvalitetsdokumentet eller våtrumsintyget för badrummet, Säker Vattens intyg för rören och elinstallatörens dokumentation? Det ska finnas ett per lägenhet, och avvikelserna ska stå i det.
• Finns foton från innan kaklet sattes: tätskiktet, golvbrunnen, rören och genomföringarna?
• Rörde arbetet en bärande vägg, avlopp, vatten eller ventilation? Då ska kommunens startbesked och slutbesked finnas (plan- och byggförordningen 6 kap. 1 §, plan- och bygglagen 10 kap. 3 och 34 §§).
• Är något villkor i ett tillstånd fortfarande öppet, och finns något ärende om lägenheten i hyresnämnden?
• Vad är föreningens och vad är lägenhetens enligt stadgarna (bostadsrättslagen 7 kap. 12 §), och när byttes stammarna?
• Säljaren kan begära utdrag ur lägenhetsförteckningen för sin lägenhet (9 kap. 11 §). Där står överlåtelserna och pantsättningarna men inga renoveringar. Däremot ser du vilka tidigare ägare du kan fråga.

Ett «vet inte» är också ett svar. Då vet du vad som inte går att visa, och du kan väga in det när du bestämmer ditt bud.

Om den förra ägaren byggde utan tillstånd

Mot föreningen övertar köparen lägenheten som den är, och svarar för dess skick även där det var en tidigare ägare som byggde om, med eller utan tillstånd. Riksbyggen skriver att föreningen kan kräva återställande oavsett om köparen kände till ingreppet, men att föreningen då måste visa att ändringen är till skada eller olägenhet för den (RH 1994:28). Lagens tidsfrist på två månader för föreningen att kräva rättelse räknas från det att föreningen fick veta (7 kap. 21 §), och äventyras någon annans säkerhet eller finns risk för omfattande skador får föreningen efter uppmaning avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad (7 kap. 12 a §).

Mot säljaren gäller köplagen: reklamera inom skälig tid och senast inom två år (32 §), och räkna med att befintligt skick och undersökningsplikten väger tungt, som i Högsta domstolens fall ovan. Mäklaren svarar för sina egna uppgifter, inte för säljarens.

Vad som gäller när ingreppet rörde en bärande vägg, och hur en anmälan i efterhand går till, står i «Bärande vägg: det kommunen inte vet».

För säljaren: det du bör ha färdigt

• Styrelsens tillstånd till varje renovering, med villkoren, och ett besked om att villkoren är uppfyllda.
• Firmornas namn och organisationsnummer, och vilken behörighet de hade.
• Kvalitetsdokumentet eller våtrumsintyget, Säker Vattens intyg och elinstallatörens dokumentation, med avvikelserna.
• Fotona från innan kaklet och innan väggen stängdes, med datum.
• Kommunens startbesked och slutbesked när arbetet krävde en anmälan.
• Det du inte har, sagt rakt ut. Ett papper som saknas och sägs väger lättare i en tvist än ett som saknas och tigs om.

Ett exempel: sex år efter en badrumsrenovering hörde den nya ägaren av sig med en fråga om var rören gick. Säljaren hade bilderna från dagen väggen var öppen kvar i telefonen och kunde svara samma dag. Den nya ägaren hade tur, för oftast finns inga sådana bilder kvar.

För styrelsen: vad föreningen kan svara

Styrelsen har lägenhetsförteckningen med överlåtelserna och pantsättningarna (9 kap. 10 och 11 §§), protokollen med tillstånden (lagen om ekonomiska föreningar 7 kap. 24 och 25 §§), och de intyg som lämnades in som villkor, om någon tog emot dem. Vad den inte har är det som gick till beställaren. Styrelsen bör kunna säga vilka tillstånd som getts för lägenheten och vilka villkor som är öppna, och säga när den inte vet.

Ett exempel: i ett badrum sitter vattenledningarna i duschväggen mot grannen. Lägenheten säljs, ingen berättar var rören går, och ett borrhål för ett vägguttag blir en vattenskada i två lägenheter. Ett foto från dagen väggen var öppen hade räckt, om köparen hade haft någonstans att se det.