«Styrelsen beviljar renovering av badrum i lägenhet 1203.» Så står det i många protokoll, och det räcker den kvällen. Tre år senare, när det droppar hos grannen, vet ingen vad som beviljades, på vilka villkor eller varför. Lagen ger styrelsen rätt att skriva bättre än så. Det svåra är att få villkoren följda utan att någon måste minnas dem.
Lagtexten läst 19 oktober 2026. Föreningens stadgar och styrelsens beslut gäller före allt som står här. Hoppa till: så ändrar Renovakt det
Varför ett kort ja är ett problem
Ett tillstånd utan omfattning täcker allt firman råkar göra: golvbrunnen som flyttades, väggen som öppnades, ventilen som sattes igen. Ett tillstånd utan villkor går inte att följa upp, för det finns inget att följa upp mot. Ett nej utan skäl håller inte i hyresnämnden. Och ett tillstånd som inte säger vad som ska lämnas in slutar med att ingen lämnar in något.
Vad lagen ger styrelsen
Bostadsrättslagen (7 kap. 7 §) säger tre saker. Medlemmen får inte utan styrelsens tillstånd göra ingrepp i bärande konstruktion, ändra ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, ändra ventilation, eldstad, rökkanal eller brandskydd, eller göra någon annan väsentlig förändring. Styrelsen får vägra bara om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Och: «Ett tillstånd får förenas med villkor.» En missnöjd medlem kan begära att hyresnämnden prövar frågan, utan avgift, och nämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt (11 kap. 3 §).
Det är medlemmen som ska lägga fram underlaget, och Bostadsrätterna skriver att villkoren ska vara tydliga. Ett tillstånd har alltså två halvor. Den ena är vad medlemmen har visat, den andra vad styrelsen kräver i gengäld.
Det som inte har fungerat
Varför det ändå går fel
Villkoret «VVS-intyg inom fyra veckor» står i protokollet. Fyra veckor senare frågar ingen efter intyget, för ingen fick i uppdrag att göra det. Rätten att ställa villkor har funnits i lagen länge.
Vid prövningen
Ett ja utan villkor kostar föreningen
Högsta domstolen 2026: en styrelse godkände en avväxling av en bärande vägg utan att villkora startbesked, och föreningen fick betala byggsanktionsavgiften. Svea hovrätt i april 2026: när medlemmen lagt fram tillräcklig utredning måste föreningen göra det klart mera sannolikt att påtaglig skada riskeras, och föreningen fick betala 344 766 kronor i rättegångskostnader. Ett ja som inte kan följas upp och ett nej utan grund kostar båda.
Två månader
Villkoret ingen är utsedd att bevaka
Ingen tar emot intygen, ingen ser arbetet innan det byggs in. Lagen ger föreningen två månader från det att den fick veta om en otillåten åtgärd att uppmana till rättelse, och en styrelse som inte följer upp får sällan veta i tid.
Mellan två hus, och mellan grannar
Kraven läggs inte fram från början, och varje styrelse har sin egen skala
Hovrätten skriver att medlemmens utredningsskyldighet har utvecklats i praxis och inte står i lagtexten, och att kraven beror på åtgärden. Ett hovrättsråd säger i SvD att föreningar hanterar likadana ansökningar olika, till och med inom samma hus, och en medlem i ett fall SvD följde upplevde att ribban höjdes för varje steg. Tvisten pågick i två år. När kraven inte är nedskrivna kan de skilja sig mellan grannar, och det går inte heller att visa, eftersom besluten och skälen inte publiceras. Den som behandlas annorlunda har inget att jämföra med.
Nästa styrelse
Beslutet finns, underlaget inte
Protokollet bevaras enligt lagen, men ansökan, ritningen och villkorens uppföljning satt hos den styrelsen, och mandattiden är högst fyra räkenskapsår. Tio år senare finns en rad: «beviljas».
Ett tillstånd för 1203 skrivet efter mallen nedan har fem punkter, ett par frister och en namngiven ledamot som tar emot intygen. Någon ska sedan titta i kalendern när fristerna går ut, ärende efter ärende. En engagerad ledamot klarar det ett tag. Sedan byts styrelsen, och då behöver villkoren stå i ärendet, där nästa styrelse ser dem.
Omfattningen: vad som är beviljat, punkt för punkt
Skriv varje åtgärd som söktes som en egen punkt, och svara på var och en. En ansökan om «badrumsrenovering» kan rymma fem beslut:
Nytt tätskikt och ytskikt i befintligt badrum: beviljas.
Flytt av golvbrunn 60 cm mot ytterväggen: beviljas, med villkor om VVS-intyg och foto innan igensättning.
Ny anslutning till avloppsstammen: beviljas, under förutsättning att kommunens startbesked finns innan arbetet börjar.
Igensättning av ventilationsdon i tak: avslås, med skälet nedan.
Upptagning av dörr i vägg mot hall: beslut skjuts upp tills konstruktörens intyg om bärförmågan har kommit in.
Säg också vad tillståndet inte omfattar. Det som dyker upp under arbetet, ett rör ingen visste om eller en vägg som visar sig bära, är en ny fråga, inte en del av det gamla ja:et.
I dag
En ansökan om «badrumsrenovering» besvaras med ett ja till badrumsrenovering. Det som dyker upp under arbetet räknas in i efterhand, av den som vill.
I Renovakt
Ansökan kommer in som punkter, styrelsen beslutar varje punkt för sig, och det som inte söktes är inte beviljat. Medlemmen ser sitt ärende punkt för punkt med varje punkts läge.
Ärendet punkt för punkt, som medlemmen ser det. Varje punkt har sitt eget läge, och villkoren står på den punkt de gäller. Exempelföreningen, lägenheterna och firmorna är påhittade. Skärmarna är produktens egna.
Villkor som går att kontrollera
Ett villkor håller om någon efteråt kan svara ja eller nej på om det följdes. «Arbetet ska utföras fackmässigt» är sant men går inte att kontrollera. «Tätskiktet läggs av ett BKR-behörigt eller GVK-auktoriserat företag och kvalitetsdokumentet lämnas till föreningen inom fyra veckor efter att arbetet är klart» går att kontrollera. Villkor som är vanliga, och som lagen och branschreglerna ger stöd för:
Företagets behörighet: BKR, GVK eller MVK för tätskiktet, Säker Vatten för rören, ett hos Elsäkerhetsverket anmält elföretag för elen. Alla finns i öppna register.
Foton innan något byggs in: tätskiktet, golvbrunnen, varje genomföring, rörens anslutning till stammen.
Intygen till föreningen med en tidsgräns: kvalitetsdokument eller våtrumsintyg, Säker Vattens intyg (branschreglerna säger digitalt inom fyra veckor), elinstallatörens dokumentation.
Medlemmen ordnar och bekostar de myndighetstillstånd som krävs, anmälan och startbesked, och visar startbeskedet innan arbetet börjar. Bostadsrätterna rekommenderar villkoret. Utan startbesked kan en byggsanktionsavgift tas ut av fastighetens ägare, alltså föreningen.
Avvikelser från branschreglerna godkänns skriftligt av beställaren och antecknas i kvalitetsdokumentet, som BBV och Säker Vatten kräver, och kopian går till föreningen.
Avstängning av vatten bara efter besked till berörda grannar. Arbetstider enligt ordningsreglerna (7 kap. 9 §).
Föreningen får se arbetet innan det byggs in. Lagen ger företrädare för föreningen rätt till tillträde för tillsyn (7 kap. 13 §).
Medlemmen svarar för ett eventuellt återställande och för skador på föreningens egendom som arbetet orsakar. Bostadsrätterna nämner det som ett exempel på villkor.
Villkoren skrivs i protokollet och lämnas till medlemmens minne. Om startbeskedet kom innan arbetet började vet ingen.
I Renovakt
Villkoren sätts på punkten. «Startbesked från kommunen» är en hållpunkt ärendet väntar på innan arbetet får börja, och «Kommunens anmälan» på ärendet tar diarienummer, startbesked och slutbesked.
Vad som ska lämnas in, och när
Dela upp det i tre tidpunkter, och skriv datum eller frist för var och en: innan arbetet börjar (firmans behörigheter och försäkring, startbesked om det krävs, tidplan och besked till grannarna), under arbetet (foton innan igensättning, besked om avvikelser) och när det är klart (intygen, slutbesked från kommunen om det krävs). Säg vart det ska skickas och vem i styrelsen som tar emot det. Ett villkor utan mottagare uppfylls sällan.
Vad firmans intyg bevisar och inte, och vilka foton och kontroller som bör stå bland villkoren, står i «Räcker firmans intyg?».
Skälet till ett nej
Lagen tillåter nej bara vid påtaglig skada eller olägenhet för föreningen, så skälet måste peka på en sådan. Till exempel att ventilationsdonet är en del av husets system och inte får sättas igen, att väggen bär bjälklaget och ingen konstruktör har visat hur lasten tas, eller att den nya ledningen skulle byggas in i grannens tak. Skriv det så att medlemmen förstår vad som skulle behövas för ett ja. Ett nej utan skäl faller om det prövas.
«Avslås.» Skälet finns i någons huvud, och i hyresnämnden får föreningen leta efter det.
I Renovakt
Ett nej går inte att spara utan ett skrivet skäl. Medlemmen läser det i sitt ärende, och det står kvar den dag beslutet prövas.
Den som söker för sin egen lägenhet
Lagens jävsregel för styrelseledamöter (lagen om ekonomiska föreningar 7 kap. 23 §) gäller avtal mellan ledamoten och föreningen, och avtal där ledamoten har ett väsentligt motstridigt intresse. En egen ombyggnadsansökan är inget avtal, så lagen förbjuder inte ledamoten att delta. Bostadsrätterna kallar det ändå ett typfall av «delikatessjäv» och råder ledamoten att lämna rummet och låta de övriga besluta, och att i tveksamma fall avstå från både diskussion och beslut. Anteckna i protokollet att ledamoten inte deltog. Det kostar inget och sparar förtroende.
Protokollet och uppföljningen
Beslutet ska antecknas i styrelsens protokoll, som förs i nummerföljd och förvaras betryggande (7 kap. 24 och 25 §§). Skriv tillståndet som ett eget dokument med punkterna, villkoren och fristerna, och hänvisa till det i protokollet. Lämna medlemmen ett exemplar. För sedan en enkel lista över öppna villkor: vilket ärende, vilket villkor, när det ska vara uppfyllt, vem som bevakar. Pricka av när intyget kommer. Det är hela uppföljningen, och det är mer än de flesta föreningar har.
I dag
En lista över öppna villkor i ett kalkylark, förd av den ledamot som brydde sig, tills ledamoten slutar.
I Renovakt
Kön «Något fattas» visar varje ärende där något villkor står öppet, med dagar, och «Kvar att skicka in» visar detsamma för medlemmen. När intyget kommer försvinner raden för båda.
Styrelsens kö med «Väntar på ditt beslut» och «Något fattas». Den sorteras efter vad som behöver göras och inte efter datum. Varje rad säger varför den ligger där, och punkterna räknas. Exempelföreningen, lägenheterna och firmorna är påhittade. Skärmarna är produktens egna.
Om villkoren inte följs
Påminn skriftligt, med hänvisning till villkoret. Görs arbetet i strid med tillståndet, eller utan tillstånd alls, gäller lagens ordning: föreningen ska inom två månader från det att den fick veta uppmana medlemmen att rätta till det (7 kap. 21 §). Rättar medlemmen så snart som möjligt är nyttjanderätten inte förverkad (7 kap. 20 §). Äventyras någon annans säkerhet, eller finns risk för omfattande skador, får föreningen efter uppmaning avhjälpa bristen på medlemmens bekostnad (7 kap. 12 a §). Bostadsrätterna råder styrelsen att ta juridisk hjälp innan den går längre än så.
Fyra principer, till sist
Vår uppfattning är att förtroendet mellan styrelse och medlem kommer tillbaka med fyra principer, och tjänsten är byggd på dem:
Kraven är nedskrivna och lika för alla innan någon ansöker.
Styrelsen beslutar punkt för punkt, och med skäl.
Det som byggs in dokumenteras medan väggen står öppen.
Underlaget stannar hos föreningen när styrelsen byts.
Ingen av dem kräver en ny lag. De kräver ett ställe där styrelse efter styrelse kan hålla fast vid dem.
Så ändrar Renovakt det
Beslutet för lägenhet 1203, punkt för punkt
I Renovakt beslutar styrelsen punkt för punkt, med villkor på varje punkt och ett skrivet skäl till varje nej. Listan över vad som ska lämnas in byggs av föreningens egna regler, och styrelsen kan kräva kvalitetsdokumentet i den. Firman lämnar sina intyg på sin egen sida och fotograferar genom en länk, och beslutet, villkoren och det som lämnades in blir kvar på lägenheten.
1
Ansökan i fem punkter
Ansökan kommer in som fem punkter: nytt tätskikt, flyttad golvbrunn, ny anslutning till stammen, igensatt ventilationsdon, dörr i vägg mot hallen. Styrelsen beslutar varje punkt för sig.
Omfattningen är given av ansökan
2
Villkoren på punkten
Golvbrunnen beviljas med «foto innan igensättning» och «VVS-intyg inom fyra veckor». Anslutningen till stammen bär villkoret «Startbesked från kommunen», som ärendet väntar på innan arbetet får börja.
En hållpunkt i ärendet
3
Skälet till ett nej
Ventilationsdonet avslås. Ett nej går inte att spara utan ett skrivet skäl, och här är skälet att donet är en del av husets system. Medlemmen läser skälet i sitt ärende, och hyresnämnden kan läsa det också.
Ett nej med grund
4
Det som väntar
Dörren i väggen skjuts upp i väntan på konstruktörens intyg. Punkten står som «Väntar på ditt underlag» hos medlemmen, med vad som saknas.
Ingen behöver gissa vad som fattas
5
Uppföljningen
Fotona kommer genom fotolänken, kvalitetsdokumentet genom firmans sida, VVS-intyget dröjer och står i «Något fattas» med dagar. Ingen i styrelsen behöver föra någon lista.
Villkoren följs upp av ärendet
6
När styrelsen har bytts
Beslutet, punkterna, villkoren och det som lämnades in ligger på lägenhetens sida i husets akt. En styrelse som inte var med kan läsa exakt vad som beviljades.
Inget att fråga förra styrelsen om
Om några år läser en annan styrelse ert beslut om 1203.
Anmäl intresse, så hör vi av oss när er förening kan vara med. Ni bestämmer själva om ni vill gå vidare, och de två sidorna kan bifogas kallelsen.
